Ahora os quiero hablar sobre los gastos de formalización de la hipoteca. Este tema aún no tiene tanto bombo como las cláusulas suelo y las preferentes, a pesar de que la sentencia del Tribunal Supremo que declaró nula ésta cláusula fue dictada el 23 de diciembre de 2015.
El Tribunal Supremo considera que la cláusula que obliga a los usuarios a pagar todos los gastos para formalizar la hipoteca, es abusiva, ¿Por qué? Porque es la entidad bancaria la que debe hacerse cargo de esos gastos (Digo obliga en presente, porque de lo que va del año, he acompañado a dos Clientes a firmar dos préstamos hipotecarios distintos, y en ambas escrituras de préstamo hipotecario se han incluido la cláusula del gasto de formalización de la hipoteca, a cuenta del consumidor) ¿Mi sorpresa? Que cuando indiqué que esa cláusula ha sido declarada nula por la sentencia que os he comentado líneas arriba, obtengo como respuesta: ¨si lo sabemos, pero que nos lo reclamen después¨, como diría mi abuela, los bancos nunca pierden, y yo agregaría, los bancos siempre intentarán ganar, si se lo dejamos fácil y no reclamamos.
Ahora bien, el interesado principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo hipotecario es, sin lugar a dudas, el banco, pues gracias a ello obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial, en caso de impagos. Dicho en otras palabras, tiene el poder de quedarse con el piso si no pagas tu hipoteca.
Pero, ¿Quiénes pueden recuperar este dinero en concepto de gastos de formalización de la hipoteca? Todos los consumidores que tengan una hipoteca, y los consumidores que hayan tenido un préstamo hipotecario aunque ya hayan acabado de pagarlo.
¿Tengo plazo para reclamar estos gastos?
El plazo, para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015. Sin embargo, son discutibles en derecho estos plazos, porque consideramos que estas reclamaciones son imprescriptibles, que no tienen plazo para reclamarse. Esto habrá que discutirlo en los Tribunales. En cualquier caso, el derecho está ahí, existe, nos pertenece y hay que ejercerlo, reclamando la devolución de los gastos que no se debieron asumir NUNCA.
¿Qué documentos necesito para reclamar?
- Factura de la Notaria correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario, o de novación, si la hubo.
- LaTasaciónde la vivienda.
- Tasa delRegistro de la Propiedadpor la inscripción de la Hipoteca.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Gastos deGestoría, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el Banco.
En la oficina llevamos varios asuntos relacionados a la reclamación de los gastos de formalización de hipoteca, como indiqué al inicio, es todavía incipiente y los medios de comunicación poco a poco van hablando de este asunto, como otra vía más para reclamar los abusos de las entidades bancarias.
Sin embargo, y a pesar de la falta de difusión de este tema, los Tribunales ya van recibiendo cada vez más demandas solicitando la devolución de éstas cantidades.
Importante indicar, que la reclamación por los gastos de formalización de la hipoteca, es independiente de las cláusula suelo, es decir, que puede que tengas cláusula suelo y gastos de formalización de hipoteca, y por ello tengas derecho a reclamar la devolución de dinero por ambas cláusulas; pero puede que no tengas cláusula suelo y sí tengas la cláusula de gastos de formalización de la hipoteca. Lo que quiero decir, es que no tienen porqué estar juntas las dos.
¿Qué hacer?
Lo mejor que se puede hacer, y lo que siempre aconsejo, es asesorarse. Buscar ayuda profesional, porque las entidades bancarias siempre intentarán manejar la voluntad del consumidor, disuadir y en algunas veces, engañar.
NO debes firmar ningún documento con tu entidad bancaria, desgraciadamente, muchos Clientes han caído en los trucos sentimentales que las entidades bancarias ejercen sobre algunos consumidores, y han firmado un documento donde aceptarán lo que el banco les ofrezca, y donde se comprometen a no reclamar nada más a su entidad bancaria.
Firmar este documento o cualquier otro, es asegurarse, una situación una vez más, en desventaja con su entidad bancaria.
¡Asesórate y reclama!
Katherine Dolorier del Águila
Abogada
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T. 91 451 46 19
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